Escritura de transferencia por fallecimiento por estado
La escritura de transferencia por fallecimiento (transfer on death deed o TOD; en algunos estados, beneficiary deed) permite que el dueño de una vivienda nombre a quién pasará la propiedad cuando fallezca. El dueño conserva el control total en vida, puede cambiarla cuando quiera y la casa pasa sin sucesión (probate). 35 de las 51 jurisdicciones de abajo la tienen; cada respuesta está verificada con la ley y las páginas oficiales del estado. Última verificación .
Lista de la escritura TOD
Lista de la escritura TODLas reglas de firma de su estado, el último día para registrarla y lo que presenta el beneficiario tras el fallecimiento.Todos los estados de un vistazo
| Estado | ¿Escritura TOD? | Firma | Registro | Tras el fallecimiento |
|---|---|---|---|---|
| Alabama | No | — | — | — |
| Alaska | Sí | notario, sin testigos | Antes del fallecimiento | La ley no nombra un trámite específico |
| Arizona | Sí | notario, sin testigos | Antes del fallecimiento | La ley no nombra un trámite específico |
| Arkansas | Sí | notario, sin testigos | Antes del fallecimiento | La ley no nombra un trámite específico |
| California | Sí | notario, 2 testigos | Dentro de 60 días de la firma | Declaración jurada de fallecimiento (affidavit of death) (Prob. Code § 210 y siguientes) más, para las escrituras firmadas a partir del 2022-01-01, una declaración jurada registrada que indique que se entregó el aviso a los herederos del § 5681 |
| Colorado | Sí | notario opcional, sin testigos | Antes del fallecimiento | Certificado de defunción certificado (o verificación de fallecimiento) con una declaración jurada complementaria (supplementary affidavit), registrado como prueba del fallecimiento |
| Connecticut | No | — | — | — |
| Delaware | Sí | notario, 2 testigos | Antes del fallecimiento | Aviso opcional de fallecimiento del transmitente (notice of death of transferor) presentado ante el Register of Wills (Registro de Testamentos) (con el formulario, si se adoptó uno) junto con el certificado de defunción |
| Distrito de Columbia | Sí | notario, sin testigos | Antes del fallecimiento | Escritura confirmatoria (confirmatory deed) que indique los datos de registro de la escritura TOD, con el Form FP7/C, una copia del certificado de defunción y una copia de la escritura TOD registrada |
| Florida | No | — | — | — |
| Georgia | Sí | notario, 1 testigo | Antes del fallecimiento | Declaración jurada del beneficiario cesionario designado (designated grantee beneficiary affidavit o declaración jurada de aceptación) según O.C.G.A. 44-17-2(d) |
| Hawái | Sí | notario, sin testigos | Antes del fallecimiento | Propiedad de la Land Court (Tribunal de Tierras): una petición a la Land Court que deje constancia del fallecimiento del transmitente y solicite un nuevo certificado de título. Propiedad del Regular System: la ley no indica ningún documento. |
| Idaho | No | — | — | — |
| Illinois | Sí | notario, 2 testigos | Antes del fallecimiento | Declaración jurada de aviso de fallecimiento (notice of death affidavit) (755 ILCS 27/75) |
| Indiana | Sí | notario, sin testigos | Antes del fallecimiento | Declaración jurada según IC 32-17-14-26(b)(20) (declaración jurada del beneficiario que da aviso del fallecimiento del propietario) |
| Iowa | No | — | — | — |
| Kansas | Sí | notario, sin testigos | Antes del fallecimiento | Copia certificada del certificado de defunción del propietario registrada ante el registro de escrituras (register of deeds) (la ley no menciona ninguna declaración jurada) |
| Kentucky | No | — | — | — |
| Luisiana | No | — | — | — |
| Maine | Sí | notario, sin testigos | Antes del fallecimiento | Declaración jurada de aviso de fallecimiento (notice of death affidavit) (18-C M.R.S. § 6-414) |
| Maryland | Sí | notario, sin testigos | Antes del fallecimiento | Transfer-on-Death Deed Notification of Death (Notificación de fallecimiento de la escritura de transferencia por fallecimiento) (formulario legal opcional, Real Prop. § 14-1013) |
| Massachusetts | No | — | — | — |
| Míchigan | No | — | — | — |
| Minnesota | Sí | notario, sin testigos | Antes del fallecimiento | Declaración jurada de identidad y supervivencia (affidavit of identity and survivorship) (con una copia certificada del acta de defunción) más un certificado de liberación (clearance certificate) de la agencia del condado |
| Misisipi | Sí | notario, sin testigos | Antes del fallecimiento | La ley no nombra un trámite específico |
| Misuri | Sí | notario, sin testigos | Antes del fallecimiento | La ley no nombra un trámite específico |
| Montana | Sí | notario, sin testigos | Antes del fallecimiento | Declaración jurada de fallecimiento (affidavit of death) (formulario de MSU Extension: 'Acknowledged Statement of Death for Montana Transfer on Death Deeds') más un Realty Transfer Certificate (certificado de transferencia de inmuebles) (Form 488) |
| Nebraska | Sí | notario, 2 testigos | Dentro de 30 días de la firma | Certificado de defunción certificado con una hoja de portada adjunta (§ 76-2,126), más un Real Estate Transfer Statement (declaración de transferencia de bienes inmuebles) conforme a § 76-214 (Form 521) |
| Nevada | Sí | notario, sin testigos | Antes del fallecimiento | Declaración jurada de fallecimiento del otorgante (Death of Grantor Affidavit) (NRS 111.699), con una declaración de valor (declaration of value) (NRS 375.060) y una copia del certificado de defunción |
| Nuevo Hampshire | Sí | notario, sin testigos | Dentro de 60 días de la firma | Declaración jurada de aviso de fallecimiento (notice of death affidavit) (notariada) |
| Nueva Jersey | No | — | — | — |
| Nuevo México | Sí | notario, sin testigos | Antes del fallecimiento | Copia certificada del certificado de defunción del propietario (registrada ante el secretario del condado (county clerk)) |
| Nueva York | Sí | notario, 2 testigos | Antes del fallecimiento | Aviso de escritura de transferencia por fallecimiento (Notice of Transfer on Death Deed) con prueba del fallecimiento (práctica del secretario del condado; la ley no dice nada) |
| Carolina del Norte | No | — | — | — |
| Dakota del Norte | Sí | notario, sin testigos | Antes del fallecimiento | La ley no nombra un trámite específico |
| Ohio | Sí | notario, sin testigos | Antes del fallecimiento | Declaración jurada de confirmación (affidavit of confirmation) (R.C. 5302.222) con certificado de defunción certificado, más el formulario de recuperación de bienes de Medicaid (Medicaid estate recovery form) (R.C. 5302.221) |
| Oklahoma | Sí | notario, 2 testigos | Antes del fallecimiento | Declaración jurada del beneficiario (beneficiary affidavit) (jurada ante un notario) con una copia adjunta del certificado de defunción del propietario |
| Oregón | Sí | notario, sin testigos | Antes del fallecimiento | La ley no nombra un trámite específico |
| Pensilvania | No | — | — | — |
| Rhode Island | No | — | — | — |
| Carolina del Sur | No | — | — | — |
| Dakota del Sur | Sí | notario, sin testigos | Antes del fallecimiento | Declaración jurada de confirmación (affidavit of confirmation) (formulario opcional: Affidavit of Confirmation and Survivorship for Transfer on Death Deed) |
| Tennessee | No | — | — | — |
| Texas | Sí | notario, sin testigos | Antes del fallecimiento | Declaración jurada de fallecimiento (Affidavit of Death) (formulario de TexasLawHelp HA-TODD-201) |
| Utah | Sí | notario, sin testigos | Antes del fallecimiento | Declaración jurada (affidavit) sustancialmente en el formulario de Utah Code § 57-1-5.1, con una copia adjunta del certificado de defunción |
| Vermont | No | — | — | — |
| Virginia | Sí | notario, sin testigos | Antes del fallecimiento | La ley no nombra un trámite específico |
| Washington | Sí | notario, sin testigos | Antes del fallecimiento | Declaración jurada del impuesto especial sobre bienes inmuebles (real estate excise tax affidavit) (que reclame la exención TOD, WAC 458-61A-202) firmada por los beneficiarios, más una copia certificada del certificado de defunción |
| Virginia Occidental | Sí | notario, sin testigos | Antes del fallecimiento | La ley no nombra un trámite específico |
| Wisconsin | Sí | notario, sin testigos | Antes del fallecimiento | Terminación del derecho del fallecido (Termination of Decedent's Interest) (solicitud según Wis. Stat. § 867.046(2); formulario combinado HT-110/TOD-110) |
| Wyoming | Sí | notario, sin testigos | Antes del fallecimiento | Declaración jurada (affidavit) según Wyo. Stat. § 34-11-101 más un certificado de liberación (certificate of clearance) del Wyoming Department of Health (Departamento de Salud de Wyoming) |
Solo un resumen. Abra su estado para ver la regla exacta, cómo revocarla, las reglas sobre acreedores y Medicaid y las fuentes. Información legal, no asesoría legal; vea nuestra metodología.
Cómo funciona en casi todos los estados
- Confirme que su estado tiene una ley de escritura TOD y use el formulario o la redacción del estado si existe.
- Fírmela como dice la ley: ante notario y, en algunos estados, también ante testigos.
- Regístrela en la oficina del condado donde está la propiedad antes de que fallezca el dueño. Una escritura TOD sin registrar por lo general no tiene efecto.
- En vida del dueño no cambia nada: puede seguir viviendo en la propiedad, venderla, alquilarla o hipotecarla, y puede revocar o reemplazar la escritura.
- Tras el fallecimiento, el beneficiario registra en el mismo condado el documento que pide el estado (a menudo una declaración jurada con un acta de defunción certificada).
Errores comunes
- Usar una lista vieja de estados: cada vez más estados tienen la escritura TOD; Nueva York, por ejemplo, la agregó en 2024. Revise la página de su estado, no una lista de hace unos años.
- Firmarla y nunca registrarla: en los estados que exigen registrarla antes del fallecimiento, una escritura guardada en un cajón no transfiere la casa.
- Creer que el trámite tras el fallecimiento es igual en todas partes: el nombre del documento, la oficina del condado y el aviso a los herederos cambian según el estado.
- Usar el formulario de otro estado: la escritura TOD se rige por la ley del estado donde está el inmueble, no donde vive el dueño.