Escritura de transferencia por fallecimiento en Nevada

Nevada de un vistazo

Escritura TOD para inmuebles

Sí

Nombre en la ley de Nevada

Escritura con efecto al fallecimiento (deed upon death)

Ley

NRS 111.655 to 111.699

Notario

Obligatorio

Testigos

Ninguno

Cuándo registrarla

Antes del fallecimiento

Dónde registrarla

Registrador del condado (county recorder) del condado donde se encuentra la propiedad

Documento tras el fallecimiento

Declaración jurada de fallecimiento del otorgante (Death of Grantor Affidavit) (NRS 111.699), con una declaración de valor (declaration of value) (NRS 375.060) y una copia del certificado de defunción

Aviso a los herederos

No obligatorio

Formulario oficial

Sí

Su lista

Elija en qué etapa está. Funciona en su navegador; no se envía nada de lo que escribe.

Cómo hacer una escritura TOD válida en Nevada

• Qué hace la ley. Un propietario puede registrar una escritura con efecto al fallecimiento (deed upon death) que transfiere bienes inmuebles en Nevada a uno o más beneficiarios, con efecto al momento del fallecimiento del propietario.
• Firma. El propietario firma ante un notario (notary); el formulario establecido por ley (NRS 111.695) incluye una declaración jurada o reconocimiento notarial (jurat/acknowledgment). No se requieren testigos. Se requiere la misma capacidad que para hacer un testamento. Para una tenencia conjunta (joint tenancy) o bienes gananciales (community property) con derecho de supervivencia, la escritura surte efecto al fallecer el último propietario si todos los propietarios la otorgan; de lo contrario, solo si quien firma es el último sobreviviente.
• Registro. La escritura solo es válida si se otorga y se registra ante el registrador del condado (county recorder) antes del fallecimiento del propietario (o del último propietario sobreviviente). No hay un número fijo de días después de la firma. Si se registra más de una escritura con efecto al fallecimiento, rige la última registrada antes del fallecimiento.
• Pago, entrega y aceptación. Surte efecto sin aviso, entrega ni aceptación por parte del beneficiario, y sin contraprestación (consideration).
• Formulario. Formularios establecidos por ley en NRS 111.695 (escritura con efecto al fallecimiento), 111.697 (revocación) y 111.699 (Death of Grantor Affidavit).

Cómo cambiarla y a quién puede nombrar

• Revocar o cambiar. Se puede revocar en cualquier momento con una revocación (formulario establecido por ley) firmada ante un notario y registrada ante el registrador del condado (county recorder) antes del fallecimiento del propietario; una escritura con efecto al fallecimiento registrada posteriormente también reemplaza a las anteriores. Transferir la propiedad en vida anula la escritura. No se puede revocar mediante un acto sobre la escritura (por ejemplo, romperla). La ley no contempla la revocación por testamento.
• Beneficiarios. Cualquier persona, incluidos individuos, fideicomisos (trusts) y entidades. Varios beneficiarios pueden recibir la propiedad como copropietarios con derecho de supervivencia (joint tenants), copropietarios en común (tenants in common), bienes gananciales (community property) u otra forma de tenencia reconocida, y un beneficiario puede recibirla como bien propio y separado. Las secciones de Nevada no establecen una regla de caducidad.

Después del fallecimiento del dueño

• Documento. Declaración jurada de fallecimiento del otorgante (Death of Grantor Affidavit) (NRS 111.699), con una declaración de valor (declaration of value) (NRS 375.060) y una copia del certificado de defunción
• Dónde. Registrador del condado (county recorder) donde se registró la escritura con efecto al fallecimiento
• Pasos. Después de que fallezca el último otorgante, registre una declaración jurada de fallecimiento del otorgante (Death of Grantor Affidavit) (formulario establecido por ley) con la declaración de valor y el certificado de defunción adjuntos. Los beneficiarios también deben publicar un aviso a los acreedores y enviarlo por correo al representante personal (personal representative) (si se conoce), a la Nevada Health Authority (Autoridad de Salud de Nevada) y a los acreedores conocidos. Los acreedores deben presentar sus reclamaciones a los beneficiarios dentro de 90 días después del envío por correo o de la primera publicación; de lo contrario, pierden su derecho.

Deudas, Medicaid y el cónyuge

• Acreedores y Medicaid. Si el patrimonio de la sucesión (probate estate) no puede pagar las reclamaciones admitidas o las asignaciones legales al cónyuge o a un hijo, la sucesión puede hacerlas valer contra la propiedad, repartidas entre las propiedades TOD según su valor neto. La Nevada Health Authority (Autoridad de Salud de Nevada) debe indicar dentro de 45 días después del aviso si el propietario recibió asistencia pública; si no se da el aviso, la propiedad sigue sujeta a la recuperación de Medicaid y a un gravamen (lien). Los reclamantes rechazados deben demandar dentro de 30 días después del aviso de rechazo. La ley no limita la recuperación de Medicaid.
• Cónyuge sobreviviente. Si el patrimonio de la sucesión (probate estate) no puede pagar una asignación legal al cónyuge sobreviviente o a un hijo, la sucesión puede hacerla valer contra la propiedad de la escritura con efecto al fallecimiento. Para propiedades en tenencia conjunta (joint tenants) o bienes gananciales (community property) con derecho de supervivencia, la escritura surte efecto al fallecer el último propietario si todos los propietarios la otorgan; de lo contrario, solo si quien firma es el último propietario sobreviviente. Estas secciones no tratan la porción electiva (elective share).

Bueno saber en Nevada

• Los beneficiarios reciben la propiedad sujeta a los gravámenes (liens) existentes al fallecimiento del propietario (NRS 111.691).
• Un beneficiario puede renunciar (disclaim) registrando una renuncia conforme al NRS chapter 120 (capítulo 120).
• Un comprador de buena fe que compra la propiedad al beneficiario a título oneroso queda protegido una vez registrada la Death of Grantor Affidavit (NRS 111.689(9)).
• Antes de 2011-10-01, las escrituras con efecto al fallecimiento se regían por la antigua NRS 111.109, derogada por la SB 88 (2011); las secciones actuales se aplican a otorgantes que fallezcan a partir de 2011-10-01.
• Mientras el propietario vive, una escritura con efecto al fallecimiento no afecta la elegibilidad del propietario ni del beneficiario para ningún tipo de asistencia pública (NRS 111.685(5)).

Páginas oficiales

• Formulario de escritura TOD de Nevada
• Ley de Nevada
• ¿Sin escritura TOD ni otro plan? Cómo maneja Nevada una herencia pequeña sin sucesión →

Fuentes (en inglés)

• NRS Chapter 111 (NRS 111.655-111.699) (consultada el 28 de octubre de 2026)
• SB 88 (2011) enrolled, applicability sec. 35 (consultada el 28 de octubre de 2026)

Información legal de las fuentes oficiales de arriba, no asesoría legal. Una escritura TOD puede afectar Medicaid, impuestos, acreedores y copropietarios; para decidir sobre su propiedad, consulte al registro del condado, a una oficina de asistencia legal o a un abogado. Cómo verificamos: metodología.