Escritura de transferencia por fallecimiento en Georgia

Georgia de un vistazo

Escritura TOD para inmuebles

Sí

Nombre en la ley de Georgia

Escritura de transferencia por fallecimiento (transfer-on-death deed)

Ley

O.C.G.A. §§ 44-17-1 to 44-17-7 (added by 2024 Ga. Laws Act 496, SB 420; amended by 2026 Act 379, HB 413)

Notario

Obligatorio

Testigos

1

Cuándo registrarla

Antes del fallecimiento

Dónde registrarla

Secretario del tribunal superior (clerk of superior court) del condado donde se encuentran los bienes inmuebles

Documento tras el fallecimiento

Declaración jurada del beneficiario cesionario designado (designated grantee beneficiary affidavit o declaración jurada de aceptación) según O.C.G.A. 44-17-2(d)

Aviso a los herederos

No obligatorio

Formulario oficial

Sí

Su lista

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Cómo hacer una escritura TOD válida en Georgia

• Qué hace la ley. Una escritura registrada nombra a beneficiarios cesionarios (grantee beneficiaries) que reciben los bienes inmuebles del propietario después de su fallecimiento, una vez que el beneficiario firma y registra una declaración jurada de aceptación (acceptance affidavit). El propietario conserva la plena propiedad y puede revocarla mientras viva.
• Firma. Firma el propietario registral. El formulario legal se firma ante un testigo no oficial y un notario público. Desde que la HB 413 entró en vigor el 2026-04-22, el propietario necesita capacidad legal para contratar, y un apoderado (attorney-in-fact, agente con poder notarial) no puede firmar una escritura TOD en nombre del propietario. Una revocación también requiere un funcionario más otro testigo (antes del 2026-04-22 eran dos testigos más).
• Registro. La escritura debe firmarse, atestiguarse y registrarse ante el secretario del tribunal superior (clerk of superior court) antes de que fallezca el propietario. La ley no fija plazo para registrarla después de la firma. Desde la HB 413, cuando el propietario registra la escritura TOD no se presenta con ella el formulario de declaración del impuesto de transferencia de bienes inmuebles (real estate transfer tax declaration form).
• Pago, entrega y aceptación. No se necesita ningún pago. No se requiere la firma, el consentimiento ni el aviso al beneficiario mientras viva el propietario. Después del fallecimiento, el beneficiario debe aceptar mediante declaración jurada para que se produzca la transferencia.
• Formulario. Formulario legal 'Transfer-on-Death Deed under O.C.G.A. § 44-17-3' (en el texto aprobado de la SB 420). No se encontró ningún formulario oficial de declaración jurada de aceptación.

Cómo cambiarla y a quién puede nombrar

• Revocar o cambiar. Mientras viva, el propietario puede revocarla registrando un documento de revocación que haga referencia a la escritura TOD. Debe firmarlo el propietario (desde el 2026-04-22 un apoderado ya no puede firmarlo), y lo atestiguan un funcionario y otro testigo. El propietario también puede registrar una escritura TOD posterior, que revoca las designaciones anteriores. Vender o transmitir la propiedad en vida también revoca la escritura, al igual que transmitirla al propio fideicomiso expreso (express trust) del propietario, o el fallecimiento del único beneficiario antes de aceptar. Un testamento no puede revocarla.
• Beneficiarios. El propietario puede nombrar uno o más beneficiarios y beneficiarios alternos. Se puede nombrar al fiduciario (trustee) de un fideicomiso expreso (express trust), pero la escritura en sí no puede crear un fideicomiso. Si un beneficiario fallece antes que el propietario, o después del propietario pero antes de aceptar, esa parte caduca y se reparte por igual entre los demás beneficiarios vivos. No vuelve al caudal hereditario. Se permite la tenencia conjunta con derecho de supervivencia (joint tenancy with survivorship) entre los beneficiarios.

Después del fallecimiento del dueño

• Documento. Declaración jurada del beneficiario cesionario designado (designated grantee beneficiary affidavit o declaración jurada de aceptación) según O.C.G.A. 44-17-2(d)
• Dónde. Secretario del tribunal superior (clerk of superior court) del condado donde se encuentran los bienes inmuebles
• Pasos. Cada beneficiario que quiera la propiedad firma una declaración jurada. En ella confirma el fallecimiento del propietario, indica si el propietario y el beneficiario estaban casados al momento del fallecimiento, y da el libro y la página de la escritura TOD y la descripción legal. El beneficiario adjunta una copia del certificado de defunción y registra la declaración jurada, un formulario de declaración del impuesto de transferencia de bienes inmuebles (real estate transfer tax declaration form) y los documentos relacionados ante el secretario del tribunal superior (clerk of superior court). La titularidad pasa solo cuando la declaración jurada se firma y registra. La HB 413 (vigente desde el 2026-04-22) eliminó el plazo de nueve meses y la regla de que la propiedad volvía al caudal hereditario. Los beneficiarios pueden obtener un certificado de defunción certificado. El representante personal (personal representative) del caudal debe avisar a los beneficiarios sobre la escritura TOD.

Deudas, Medicaid y el cónyuge

• Acreedores y Medicaid. Mientras vive el propietario, se le considera dueño absoluto frente a acreedores y compradores. El beneficiario recibe la propiedad sujeta a las hipotecas, gravámenes y demás intereses registrados del propietario; un gravamen no consensual contra el beneficiario solo se constituye después de registrada la declaración jurada de aceptación. Desde la HB 413 (vigente desde el 2026-04-22), una escritura TOD tiene prioridad sobre las deudas no garantizadas del caudal presentadas después del fallecimiento, salvo que la propiedad no haya sido redimida (unredeemed). En un caudal solvente, el representante personal puede pagar la hipoteca, el impuesto a la propiedad y las reparaciones urgentes hasta que un beneficiario acepte; el caudal obtiene un gravamen especial con prioridad por los montos no reembolsados dentro del año siguiente a la aceptación. En un caudal insolvente, si la propiedad enfrenta una ejecución hipotecaria, expropiación o destrucción inminente y ningún beneficiario ha completado la declaración jurada de aceptación y su registro, el representante personal puede registrar una declaración jurada de aviso (affidavit of notice) y vender la propiedad para pagar las deudas. Las fuentes oficiales consultadas no dicen nada sobre la recuperación de bienes de Medicaid.
• Cónyuge sobreviviente. El beneficiario recibe la propiedad libre de reclamaciones de una persona que se casó con el propietario después de firmada la escritura TOD. La declaración jurada de aceptación debe indicar si el propietario y el beneficiario estaban casados. Desde la HB 413, la ley de manutención de un año (year's support) cede ante una escritura TOD.

Bueno saber en Georgia

• Una escritura TOD registrada no disuelve una tenencia conjunta (joint tenancy); la escritura TOD de un copropietario conjunto surte efecto solo si ese propietario es el último copropietario sobreviviente (44-17-6, texto original de 2024; no lo cambió la HB 413).
• A partir del 2024-07-01, la ley original exigía la declaración jurada de aceptación dentro de los nueve meses siguientes a un fallecimiento ocurrido en esa fecha o después, o la propiedad volvía al caudal hereditario. La HB 413 eliminó ese límite con vigencia desde el 2026-04-22. El texto oficial no dice cómo se tratan ahora los fallecimientos ocurridos entre el 2024-07-01 y el 2026-04-22.
• Una declaración jurada de aceptación registrada antes del 2026-07-01 en la que un beneficiario aceptó en nombre de otros es válida para los nombrados (44-17-2(f)). En los demás casos, un beneficiario solo puede aceptar por sí mismo, salvo que actúe como tutor o curador (guardian or conservator) de un menor o pupilo.
• La HB 899 (2025-2026), un proyecto de ley TOD distinto, no se aprobó. La HB 413 (Act 379) es la ley modificatoria.

Páginas oficiales

• Formulario de escritura TOD de Georgia
• Ley de Georgia
• ¿Sin escritura TOD ni otro plan? Cómo maneja Georgia una herencia pequeña sin sucesión →

Fuentes (en inglés)

• SB 420 (2024) status, Act 496, eff. 2024-07-01 (consultada el 28 de octubre de 2026)
• SB 420 as passed (adds O.C.G.A. ch. 44-17) (consultada el 28 de octubre de 2026)
• HB 413 (2026) status, Act 379, signed and effective 2026-04-22 (consultada el 28 de octubre de 2026)
• HB 413 as passed House and Senate (consultada el 28 de octubre de 2026)

Información legal de las fuentes oficiales de arriba, no asesoría legal. Una escritura TOD puede afectar Medicaid, impuestos, acreedores y copropietarios; para decidir sobre su propiedad, consulte al registro del condado, a una oficina de asistencia legal o a un abogado. Cómo verificamos: metodología.