Skip to content
PayByTown

佐治亚州的身故转让契据

可以。佐治亚州允许房主用 身故转让契据（Transfer-on-death deed）（O.C.G.A. §§ 44-17-1 to 44-17-7 (added by 2024 Ga. Laws Act 496, SB 420; amended by 2026 Act 379, HB 413)，自 2024年7月1日 起生效）指定去世后由谁取得房地产。签署要求：在公证人面前签署，并有 1 名见证人在场；登记要求：须在所有人去世前登记。所有人去世后，受益人要用：依据 O.C.G.A. 44-17-2(d) 的指定受让受益人宣誓书（designated grantee beneficiary affidavit，即接受宣誓书）。最后核对 .

佐治亚州一览

房地产 TOD 契据
有
佐治亚州法律中的名称
身故转让契据（Transfer-on-death deed）
法律依据
O.C.G.A. §§ 44-17-1 to 44-17-7 (added by 2024 Ga. Laws Act 496, SB 420; amended by 2026 Act 379, HB 413)
公证
需要
见证人
1
何时登记
须在去世前
在哪里登记
房地产所在县的 Clerk of Superior Court（高等法院书记官）
去世后文件
依据 O.C.G.A. 44-17-2(d) 的指定受让受益人宣誓书（designated grantee beneficiary affidavit，即接受宣誓书）
通知继承人
不需要
官方表格
有

你的清单

选择你目前的阶段。工具在你的浏览器中运行，输入的内容不会发送出去。

你目前在哪个阶段？

在佐治亚州使契据有效的步骤

  • 签署：公证, 1 名见证人。
  • 在所有人去世前，到房地产所在县的 Clerk of Superior Court（高等法院书记官）登记。

这是根据该州经核对规则整理的清单，不是法律意见。Medicaid、共有人、房贷或纠纷都可能改变你该怎么做；县登记机构、法律援助机构或律师可以提供帮助。

在佐治亚州订立有效的 TOD 契据

  • 法律规定. 已登记的契据指定受让受益人（grantee beneficiaries），在业主去世后、且受益人签署并登记接受宣誓书（acceptance affidavit）后，由受益人取得业主的房地产。业主保留完整所有权，在世时可以撤销。
  • 签署. 由登记在册的业主签署。法定表格须在一名非官方见证人和一名公证人（notary public）面前签署。自 HB 413 于 2026-04-22 生效后，业主须具备订立合同的法律行为能力，且代理人（attorney-in-fact，即授权书下的代理人）不得代业主签署身故转让契据（TOD deed）。撤销文件同样需要一名官员加另一名见证人（2026-04-22 之前是另外两名见证人）。
  • 登记. 契据必须在业主去世前签署、经见证，并在高等法院书记官（clerk of superior court）处登记。法规没有规定签署后的登记期限。自 HB 413 起，业主登记身故转让契据时无需提交房地产转让税申报表（real estate transfer tax declaration form）。
  • 对价、交付、接受. 不需要支付任何费用。业主在世时，不需要受益人的签名、同意或通知受益人。业主去世后，受益人必须通过宣誓书表示接受，转让才会发生。
  • 表格. 法定表格“Transfer-on-Death Deed under O.C.G.A. § 44-17-3”（依据 O.C.G.A. § 44-17-3 的身故转让契据，载于已颁布的 SB 420 文本）。没有找到官方的接受宣誓书表格。

更改契据，以及可以指定谁

  • 撤销或更改. 业主在世时，可以登记一份提及该身故转让契据的撤销文书（instrument of revocation）来撤销。撤销文书必须由业主本人签署（自 2026-04-22 起代理人不再能代签），并由一名官员和另一名见证人见证。业主也可以登记一份之后的身故转让契据，从而撤销之前的指定。业主在世时出售或转让该房产也会撤销契据，将房产转入业主自己的明示信托（express trust）也是如此；唯一受益人在接受前去世也会使契据撤销。遗嘱不能撤销它。
  • 受益人. 业主可以指定一名或多名受益人及候补受益人。可以指定明示信托的受托人，但契据本身不能设立信托。如果受益人在业主之前去世，或在业主之后但在接受之前去世，其份额失效，并在其他在世受益人之间平均分配，不会回到遗产中。受益人之间可以采用附生存者取得权的共同共有（joint tenancy with survivorship）。

所有人去世后

  • 文件. 依据 O.C.G.A. 44-17-2(d) 的指定受让受益人宣誓书（designated grantee beneficiary affidavit，即接受宣誓书）
  • 在哪里. 房地产所在县的 Clerk of Superior Court（高等法院书记官）
  • 步骤. 每位想取得房产的受益人都须签署一份宣誓书。宣誓书确认业主已去世，说明业主去世时与受益人是否为夫妻，并写明身故转让契据的登记簿册号和页码以及房产的法定描述。受益人须附上死亡证明副本，并将宣誓书、房地产转让税申报表（real estate transfer tax declaration form）及相关文件提交高等法院书记官登记。只有在宣誓书签署并登记后，所有权才转移。HB 413（2026-04-22 生效）取消了九个月的期限，也取消了房产回归遗产的规定。受益人可以申领经认证的死亡证明。遗产代理人（personal representative）必须将身故转让契据告知受益人。

债务、Medicaid 和配偶

  • 债权人与 Medicaid. 业主在世时，对债权人和买方而言，业主被视为完全所有人。受益人取得的房产须承担业主已登记的抵押、留置权及其他已登记权益；针对受益人的非自愿留置权，只有在接受宣誓书登记后才附着于该房产。自 HB 413（2026-04-22 生效）起，身故转让契据优先于去世后申报的遗产无担保债务，除非房产未被赎回。对于有偿付能力的遗产，在受益人接受之前，遗产代理人可以支付抵押贷款、房产税和紧急维修费用；对于接受后一年内未偿还的款项，遗产享有优先的特别留置权。对于资不抵债的遗产，如果房产即将面临止赎、征收或毁损，且尚无受益人完成接受宣誓书和登记，遗产代理人可以登记一份通知宣誓书（affidavit of notice），并出售房产偿债。所查阅的官方资料没有提及 Medicaid（联邦医疗补助）遗产追偿。
  • 在世配偶. 对于在身故转让契据签署之后才与业主结婚的人，其提出的主张不影响受益人取得房产。接受宣誓书必须说明业主与受益人是否为夫妻。自 HB 413 起，一年生活费（year's support）法规让位于身故转让契据。

佐治亚州须知

  • 已登记的身故转让契据不会解除共同共有关系；共同业主签署的身故转让契据，只有在该业主是最后在世的共同业主时才生效（44-17-6，2024年原始文本；HB 413 未作修改）。
  • 自 2024-07-01 起，原法律要求：对于在该日当天或之后发生的死亡，须在死亡后九个月内完成接受宣誓书，否则房产回归遗产。HB 413 自 2026-04-22 起取消了这一期限。官方文本没有说明在 2024-07-01 至 2026-04-22 之间发生的死亡现在如何处理。
  • 在 2026-07-01 之前登记、由一名受益人代其他受益人表示接受的接受宣誓书，对其中列名的人有效（44-17-2(f)）。其他情况下，受益人只能为自己表示接受，除非其作为未成年人或受监护人的监护人（guardian）或财产管理人（conservator）行事。
  • HB 899（2025-2026）是另一项身故转让法案，未获通过。HB 413（Act 379）是修订法案。

官方页面

资料来源（英文）

以上内容是来自官方来源的法律信息，不是法律意见。TOD 契据可能影响 Medicaid、税务、债权人和共有人；涉及你自己的房产时，请咨询县登记机构、法律援助机构或律师。我们的核对方法： 方法说明.