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缅因州的身故转让契据

可以。缅因州允许房主用 身故转让契据（Transfer on death deed）（18-C M.R.S. §§ 6-401 to 6-420 (Uniform Real Property Transfer on Death Act)，自 2019年9月1日 起生效）指定去世后由谁取得房地产。签署要求：在公证人面前签署；登记要求：须在所有人去世前登记。所有人去世后，受益人要用：死亡通知宣誓书（Notice of death affidavit，18-C M.R.S. § 6-414）。最后核对 .

缅因州一览

房地产 TOD 契据
有
缅因州法律中的名称
身故转让契据（Transfer on death deed）
法律依据
18-C M.R.S. §§ 6-401 to 6-420 (Uniform Real Property Transfer on Death Act)
公证
需要
见证人
不需要
何时登记
须在去世前
在哪里登记
房产所在县的 Registry of Deeds（契据登记处）
去世后文件
死亡通知宣誓书（Notice of death affidavit，18-C M.R.S. § 6-414）
通知继承人
不需要
官方表格
有

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在缅因州使契据有效的步骤

  • 签署：公证, 无需见证人。
  • 在所有人去世前，到房产所在县的 Registry of Deeds（契据登记处）登记。

这是根据该州经核对规则整理的清单，不是法律意见。Medicaid、共有人、房贷或纠纷都可能改变你该怎么做；县登记机构、法律援助机构或律师可以提供帮助。

在缅因州订立有效的 TOD 契据

  • 法律规定. 业主可以签署并登记一份契据，在去世时将缅因州的房地产转给指定受益人，无需经过遗嘱认证（probate），并且可以随时撤销。
  • 签署. 业主签署的契据须具备普通可登记契据的全部要件，并写明转让在去世时发生。契据必须在公证人（notary）面前进行确认（acknowledgment）（法规的模板中如此写明）。不需要见证人。所需的心智能力与订立遗嘱相同。缅因州的不当影响法律（Title 33, ch. 20）也适用。
  • 登记. 契据必须在业主去世前在县契据登记处（county registry of deeds）登记。去世前未登记的契据不生效。法规没有规定签署后多少天内登记的期限。每个登记处都有自己的格式要求（例如页边距）。
  • 对价、交付、接受. 不需要支付任何费用。业主在世时，不需要告知受益人，受益人也不需要收到或接受契据。
  • 表格. 可选法定模板见 § 6-417（契据）和 § 6-418（撤销）。法规说明，该模板并不是用来直接打印并登记的；每个县登记处都有自己的格式要求。

更改契据，以及可以指定谁

  • 撤销或更改. 可以通过之后的身故转让契据（TOD deed）、已登记的撤销文件，或明确撤销原契据的普通契据来撤销或变更。撤销文件须在原契据之后进行确认，并在去世前在同一登记处登记。遗嘱不能撤销它（法定模板），撕毁已登记的契据也不起作用。业主在世时出售或赠送该房产仍然有效。共同业主签署同一份身故转让契据时，必须由所有在世的共同业主共同撤销。
  • 受益人. 可以指定任何人，包括个人、信托/受托人和机构。可以指定候补受益人。受益人必须比业主活得更久，否则其份额失效。除非契据另有规定，共同受益人平均分得份额，彼此之间没有生存者取得权，失效的份额归其他受益人。缅因州的防失效（anti-lapse）规定和离婚撤销规定（§§ 2-603, 2-802, 2-805）可能改变这一结果。

所有人去世后

  • 文件. 死亡通知宣誓书（Notice of death affidavit，18-C M.R.S. § 6-414）
  • 在哪里. 房产所在县的 Registry of Deeds（契据登记处）
  • 步骤. 产权在去世时转移。为确认产权，受益人可以登记一份经公证的死亡通知宣誓书（notice of death affidavit）。宣誓书列明每位受益人的姓名和地址、房产街道地址、身故转让契据的日期及登记簿册号/页码、业主姓名、死亡日期和地点，以及今后税单的寄送地址。登记处会将副本发送给镇估税官（town tax assessor）。提交宣誓书不是转让的条件，也没有期限。

债务、Medicaid 和配偶

  • 债权人与 Medicaid. 如果业主的遗嘱认证遗产（probate estate）无法支付已认可的债权，以及给在世配偶和子女的法定津贴，受益人须承担责任，以所得价值为限。此类索赔一般必须在去世后1年内提出。MaineCare（缅因州 Medicaid）遗产追偿也可以追及死者去世时拥有权益的非遗嘱认证资产，因此身故转让房产可能须承担 MaineCare 的索赔。
  • 在世配偶. 该转让须受在世配偶的选择份额（elective share）权利（Article 2, Part 2）以及法定津贴约束，这些可以依据 § 6-102 向受益人追收。

缅因州须知

  • 自 2019-09-01 起，只要业主在该日当天或之后去世，该法律就适用于在该日之前、当天或之后订立的身故转让契据（§ 6-403）。
  • 业主在世期间，该契据不影响业主的权利、债权人或领取公共援助的资格（§ 6-412）。
  • 受益人取得的房产须承担任何抵押或留置权，契据不提供产权担保（§ 6-413(2), (4)）。

官方页面

资料来源（英文）

以上内容是来自官方来源的法律信息，不是法律意见。TOD 契据可能影响 Medicaid、税务、债权人和共有人；涉及你自己的房产时，请咨询县登记机构、法律援助机构或律师。我们的核对方法： 方法说明.