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印第安纳州的身故转让契据

可以。印第安纳州允许房主用 身故转让契据（Transfer on death deed）（IC 32-17-14 (Transfer on Death Property Act), esp. IC 32-17-14-11, -16, -26，自 2009年7月1日 起生效）指定去世后由谁取得房地产。签署要求：在公证人面前签署；登记要求：须在所有人去世前登记。所有人去世后，受益人要用：依据 IC 32-17-14-26(b)(20) 的宣誓书（受益人告知业主已去世的宣誓书）。最后核对 .

印第安纳州一览

房地产 TOD 契据
有
印第安纳州法律中的名称
身故转让契据（Transfer on death deed）
法律依据
IC 32-17-14 (Transfer on Death Property Act), esp. IC 32-17-14-11, -16, -26
公证
需要
见证人
不需要
何时登记
须在去世前
在哪里登记
不动产所在县的 County Recorder（县登记处）（须先经县审计官背书）
去世后文件
依据 IC 32-17-14-26(b)(20) 的宣誓书（受益人告知业主已去世的宣誓书）
通知继承人
不需要
官方表格
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在印第安纳州使契据有效的步骤

  • 签署：公证, 无需见证人。
  • 在所有人去世前，到不动产所在县的 County Recorder（县登记处）（须先经县审计官背书）登记。

这是根据该州经核对规则整理的清单，不是法律意见。Medicaid、共有人、房贷或纠纷都可能改变你该怎么做；县登记机构、法律援助机构或律师可以提供帮助。

在印第安纳州订立有效的 TOD 契据

  • 法律规定. 已登记的契据通过受益人指定，将印第安纳州的不动产权益转给受益人，在业主去世时生效。业主在世时可以撤销。
  • 签署. 由业主或业主的法定代表签署契据。要进行登记，契据必须附有公证确认（notarial acknowledgment）或由公证官员出具的证明，以及县审计官（county auditor）的背书。经确认的契据不需要见证人。夫妻整体共有（tenancy by the entirety）的房产需要另一方配偶共同签署。代理人（attorney in fact）、监护人（guardian）或其他代理人可以作出或变更指定，除非授权文件禁止。
  • 登记. 如果契据未在业主去世前在县登记处登记，则无效。法规没有规定签署后的期限。
  • 对价、交付、接受. 该契据不需要对价，也不需要交付给受益人。
  • 表格. 没有法定表格。法规给出了示范措辞：业主“conveys and warrants (or quitclaims) to (owner), TOD to (beneficiary)”（转让并担保（或放弃权利）给（业主），身故转让给（受益人））。

更改契据，以及可以指定谁

  • 撤销或更改. 业主可以在去世前向县登记处登记一份撤销、删去或变更受益人的之后契据，或一份具有同样作用的经确认的宣誓书，以撤销或变更指定。未在去世前登记则无效。遗嘱、信托或对已登记契据的物理行为（如撕毁）都不能撤销它。业主在世时转让该房产，指定即告终止。对于夫妻整体共有的房产，在双方都在世时须由双方同意。对于附生存者取得权的共同共有人（joint tenants），每位在世业主都须同意。
  • 受益人. 受益人可以是任何人，包括个人、机构，以及可撤销或不可撤销信托。受益人必须比业主活得更久。如果作为业主直系后代的受益人先去世，除非契据写明“No LDPS”，其后代按支（per stirpes）继承。对于其他受益人，只有在契据加注“LDPS”或“and lineal descendants per stirpes”（及按支计算的直系后代）时，其后代才能继承。

所有人去世后

  • 文件. 依据 IC 32-17-14-26(b)(20) 的宣誓书（受益人告知业主已去世的宣誓书）
  • 在哪里. 不动产所在县的 County Recorder（县登记处）（宣誓书须经县审计官背书）
  • 步骤. 转让在去世时自动发生。受益人应登记一份经县审计官（county auditor）背书的宣誓书。宣誓书写明法定描述、业主死亡日期、在世受益人的姓名和地址、未在世受益人的姓名，以及与已登记身故转让契据（TOD deed）的对照信息。不提交并不会撤销转让。但在宣誓书登记之前，受益人和业主的遗产须对自死亡当年起的房产税承担连带责任。

债务、Medicaid 和配偶

  • 债权人与 Medicaid. 如果遗嘱认证遗产（probate estate）不足以支付已认可的债权以及给配偶和子女的法定津贴，受益人须对遗产承担责任，以所得价值为限。追讨程序一般必须在去世后九个月内启动。Medicaid（联邦医疗补助）遗产追偿可以追及通过非遗嘱认证转让（包括身故转让）转移的财产，并依据 IC 32-17-13 执行。
  • 在世配偶. 身故转让可能须受在世配偶及家庭津贴的约束（IC 29-1-4-1）。夫妻整体共有房产的指定须由夫妻双方作出，一方去世后，在世配偶可以变更该指定。

印第安纳州须知

  • 对附生存者取得权的共同共有房产登记身故转让契据，会将共同共有转为按份共有（tenancy in common）（IC 32-17-14-11(e)(2)）。终身产权人（life tenant）在其产权于本人去世时终止的情况下签署的身故转让契据无效（11(e)(5)）。
  • 对于 2025-06-30 之后签署的契据，契据可以加入法定警示，说明依据 IC 27-1-13-18，业主的保险在其去世后只在有限时间内承保该房产。未加入该警示并不会使契据无效（11(j)）。
  • 在作出指定（且指定中写明了另一名子女）之后出生或被收养的子女，可以分享该房产，除非指定中另有规定（32-17-14-25(c)）。

官方页面

资料来源（英文）

以上内容是来自官方来源的法律信息，不是法律意见。TOD 契据可能影响 Medicaid、税务、债权人和共有人；涉及你自己的房产时，请咨询县登记机构、法律援助机构或律师。我们的核对方法： 方法说明.