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西弗吉尼亚州的身故转让契据

可以。西弗吉尼亚州允许房主用 身故转让契据（Transfer on death deed）（W. Va. Code §§ 36-12-1 to 36-12-17 (Uniform Real Property Transfer on Death Act)，自 2014年6月5日 起生效）指定去世后由谁取得房地产。签署要求：在公证人面前签署；登记要求：须在所有人去世前登记。所有人去世后，受益人要用：法律未规定具体文件。最后核对 .

西弗吉尼亚州一览

房地产 TOD 契据
有
西弗吉尼亚州法律中的名称
身故转让契据（Transfer on death deed）
法律依据
W. Va. Code §§ 36-12-1 to 36-12-17 (Uniform Real Property Transfer on Death Act)
公证
需要
见证人
不需要
何时登记
须在去世前
在哪里登记
房产所在县的 Office of the clerk of the county commission（县委员会书记官办公室）
去世后文件
法律未规定具体文件
通知继承人
不需要
官方表格
州里没有官方表格

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在西弗吉尼亚州使契据有效的步骤

  • 签署：公证, 无需见证人。
  • 在所有人去世前，到房产所在县的 Office of the clerk of the county commission（县委员会书记官办公室）登记。

这是根据该州经核对规则整理的清单，不是法律意见。Medicaid、共有人、房贷或纠纷都可能改变你该怎么做；县登记机构、法律援助机构或律师可以提供帮助。

在西弗吉尼亚州订立有效的 TOD 契据

  • 法律规定. 个人可以登记一份契据，在其去世时将西弗吉尼亚州的不动产转给指定受益人，无需经过遗嘱认证（probate），并且可以在去世前撤销。
  • 签署. 由业主签署；契据必须具备可登记契据的形式，county clerk（县书记官）登记的是经过认证（acknowledge）的契据（或由两名见证人在书记官面前证明的契据）。受益人不需要签名。所需行为能力与订立遗嘱相同。
  • 登记. 必须在业主去世前登记。法律没有规定签署后的期限。免缴不动产转让消费税。
  • 对价、交付、接受. 不需要付款，也不需要通知受益人、交付契据或由受益人接受。
  • 表格. 没有找到法定或州政府发布的 TOD 契据表格。

更改契据，以及可以指定谁

  • 撤销或更改. 可以通过以下方式撤销：一份较晚登记的 TOD 契据（明确撤销或内容相抵触）、一份已登记的撤销文书，或同一业主后来转让该房产的契据（即使其中没有提到 TOD 契据）；撤销文件须在原契据之后进行认证，并在业主去世前登记。对契据本身的行为（如撕毁）不能撤销它；法律也不允许用遗嘱撤销。共同所有人订立的契据，只能由所有在世的共同所有人撤销。
  • 受益人. 任何“人”（'person'，包括个人、信托、机构），也可以指定或有受益人（contingent beneficiaries）。唯一受益人先于业主去世的，其赠与失效。多名受益人以按份共有（tenants in common）方式平均分得份额，除非契据另有规定或指定为带生存者继承权的共同共有；失效的份额归其他受益人。

所有人去世后

  • 在哪里. 房产所在县的 Clerk of the county commission（县委员会书记官，如需登记任何文件）
  • 步骤. 业主去世时，产权转给受益人，须承担抵押贷款、留置权及其他权益，且不提供产权担保。法律没有指明受益人需要登记的宣誓书或其他文件。如果开启了遗产程序，遗产代理人（personal representative）必须在估价表上列出在业主去世时转移的非遗嘱认证不动产。受益人可以放弃继承（disclaim）。

债务、Medicaid 和配偶

  • 债权人与 Medicaid. 西弗吉尼亚州的这部法律没有条款规定受益人须承担业主的债务；受益人取得的房产须承担现有的留置权和产权负担。Medicaid（医疗补助）：州政府可以对 55 岁及以上受助人的“遗产”提出债权或设立留置权（W. Va. Code § 9-5-11c）；法律没有说明 TOD 房产是否包括在内。
  • 在世配偶. 该转让须受第 41 章和第 42 章所列条款（遗嘱与继承，包括配偶选择份额（elective share），§ 42-3-1 et seq.）的约束。

西弗吉尼亚州须知

  • 2023 年的 HB 3499（2023年6月8日生效）修改了该法：同一业主后来转让该房产的生前契据（inter vivos deed），现在即使没有提到 TOD 契据也会将其撤销（§ 36-12-11）；多名受益人以按份共有方式取得，除非契据指定带生存者继承权的共同共有（§ 36-12-13）。只有 § 36-12-13 的修改仅适用于生效日期之后登记的 TOD 契据（§ 36-12-13(f)）。
  • 如果业主以按份共有人身份持有房产，TOD 契据只涵盖业主自己的权益（§ 36-12-13(d)）。
  • 在业主生前，契据不影响业主或受益人领取任何形式公共援助的资格（§ 36-12-12(4)）。
  • 在该法之前订立并已登记、明确表现出 TOD 意图的契据，或无效的生存者继承条款，会被宽松地解释为 TOD 契据（§ 36-12-15）。
  • 书记官可以在没有受让人签名的情况下登记 TOD 契据（§ 39-1-2(b)(2)）。
  • SB 3 于 2014年3月7日通过，自通过之日起 90 天后生效（根据州议会的法案记录，为 2014年6月5日）。
  • 西弗吉尼亚州法律没有规定去世后需要的宣誓书或提交文件；请询问县书记官需要哪些文件。

官方页面

资料来源（英文）

以上内容是来自官方来源的法律信息，不是法律意见。TOD 契据可能影响 Medicaid、税务、债权人和共有人；涉及你自己的房产时，请咨询县登记机构、法律援助机构或律师。我们的核对方法： 方法说明.